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  今年上半年全國房地產市場普漲格局已經形成,6月份70個大中城市新建商品住宅價格僅溫州同比下降。特別是部分城市上半年土地出讓收入超過去年全年,地價上漲推動房價上漲的作用不應該被忽視。而其中一個根本原因在於,我國地方政府債務償還已經與土地出讓收入高度綁定,這是一個極其難解的棘手問題。

  房產稅是各國地方政府償還債務的重要來源。美國地方政府也在相當程度上存在類似"土地財政"的現象,主要是縣級政府土地收入超過地方本級收入,一般占地方財政收入的70%~80%。英國、加拿大等國傢均建立起較為完善的房地產稅收制度,房產稅是地方政府的重要收入來源。

  近日,據審計署發佈公告稱,1979年至今,土地出讓收入一直是我國地方政府主要還債來源。筆者認為,這將導致我國地方政府債務風險與房價高度綁定,增大金融風險。

靠土地出讓金償還地方債推高房價

  目前看,其他國傢地方政府舉債主要有兩種模式:一是發行市政債,以美國和印度為代表;二是銀行貸款,以英國和法國為代表。部分國傢,如日本、德國,兼有兩種模式舉債。客觀上,地方政府債務無序增長存在較大風險隱患。不管是何種舉債模式,各國政府對地方政府的舉債規模均會進行限制,以免引發金融市場風險。美國市政債發行完全市場化,市場將自發形成地方政府債務增長的限制機制。日本政府規定,如果地方政府預算赤字太高、以往發行債券需要償還比例太高、地方稅收未超過90%比例,以及地方公務員工資比較高的地方等不被允許發行地方債券。印度在2005年實施財政改革計劃,規定瞭邦政府的年度舉債上限,以約束舉債規模;同時建立邦政府債務預警與糾錯機制,若邦政府超過舉債上限,必須在14天的透支期償還所有債務,否則其債務資金賬戶將被凍結,印度儲備銀行將啟動自動扣款機制。

內容來自sina新聞

  雖然房產稅與土地出讓收入均是地方政府債務償還的主要來源,但兩者對房地產市場的作用機理完全不同,其主要區別有以下幾個方面:

  一是償債便利程度上存在極大差異。通常,房產稅是按年計征,每年規模大體相等。而土地出讓收入是一次性收入。因此,在地方政府債務償還上,我國地方政府幾乎可以隨時啟動土地出讓計劃,來緩解債務償還問題。而美國等國傢地方政府則需要精確測算房產稅的增長態勢,有計劃地安排債務償還。

  二是償土融新北八里土融債能力上存在差異。依靠房產稅償還地方債,其財務信息較為透明,市場可以準確的評估其償債能力。而我國地方政府擁有豐富的土地資源,隨時可以通過拆遷改變土地屬性,並在一級市場進行出讓,因而償債能力較強,舉債約束較少。

  三是房價波動對地方政府償債能力的影響不同。在實施房產稅的國傢,雖然房價也會出現波動,但總體波動較小,對地方政府的房產稅收入影響較小。而依靠土地出讓收入,房價將直接決定土地出讓收入。

  四是地方政府對二者在房地產目前房貸利率最低的銀行市場運行的態度存在差異。在實施房產稅的國傢,房價上漲雖然也能帶來房產稅收入增長,但總體影響較小,因此地方政府主要通過創造良好的商業環境,建造完備的基礎設施,實現其正外部性。而依靠土地出讓收入的地方政府,不管其承認與否,維持一個相對高位的房價,是實現土地出讓收入最大化的必然要求。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-02/07552318910.shtml
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